Czy wspólnota mieszkaniowa musi rozliczać VAT ?

To pytanie pojawia się wielokrotnie wśród współwłaścicieli i zarządców nieruchomości wspólnych. Zauważyć należy, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami tego podatku są: osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Z powyższego przepisu należy wyprowadzić wniosek, że skoro wspólnota mieszkaniowa jest jednostką organizacyjną nieposiadającą osobowości prawnej to w zakresie sprzedaży towarów i usług również może być uznana za podatnika VAT.

W największym stopniu oVATowana będzie działalność usługowa wspólnoty oraz pośrednictwo (refakturowanie) w zakresie pewnych kategorii usług i towarów. Zaznaczenia wymaga jednak, że działalność wspólnoty mieszkaniowej może kształtować się w dwóch sferach. Po pierwsze w zakresie zarządu nieruchomością wspólną – wówczas wspólnota działa niejako „we własnym imieniu” i zachowuje się jak przeciętny podatnik, po drugie jako „pośrednik” w dostawie np. usług i mediów do lokali stanowiących odrębną własność, wówczas wspólnota działa „w imieniu poszczególnych członków”.

Wspólnota mieszkaniowa może korzystać również ze zwolnień przewidzianych w ustawie o VAT np. ze zwolnienia podmiotowego wskazanego w art. 113 uVAT, wówczas nie jest zobowiązana do rozliczania podatku VAT pod warunkiem, że jej przychód nie przekroczy kwoty 200.000 zł miesięcznie. Wspólnoty mogą również korzystać ze zwolnień przedmiotowych wskazanych w Rozporządzeniu Ministra Finansów z dnia 20.12.2013 r. Na tej podstawie wolne od VAT są m.in.: usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi i współwłasnymi świadczone na zlecenie, zaliczone do PKWiU ex 68.32.11.0 i PKWiU ex 68.32.12.0 oraz usługi pośrednictwa wspólnoty mieszkaniowej w dostawie mediów do lokali właścicieli, tj. czynności związane z utrzymaniem lokali mieszkalnych, wykorzystywanych wyłącznie na cele mieszkaniowe, za które pobierane są opłaty, wykonywane przez wspólnotę mieszkaniową na rzecz właścicieli lokali ją tworzących.

Zaznaczenia wymaga, że zwolnienia przedmiotowe z rozporządzenia stosuje się wyłącznie do działalności „mieszkaniowej” wspólnoty, natomiast w zakresie zarządu i pośrednictwa względem lokali usługowych preferencje te nie znajdą zastosowania – wówczas możliwe jest skorzystanie jedynie z art. 113 uVAT (tj. zwolnienia podmiotowego).